Proptech przybierać może różne formy. Czasem będą to systemy automatyki magazynowej wykorzystujące sztuczną inteligencję, a innym razem platformy łączące właścicieli obiektów z najemcami czy agentów z nabywcami. Obecnie wiele aplikacji związanych z ideą Proptechu przeniosło się już do chmury, mamy również do czynienia z prawdziwym boomem na rozwiązania z dziedziny big data (pozyskiwanie i analizowanie olbrzymich ilości danych) oraz sztucznej inteligencji.
Energia szczególnej troski
Od dłuższego już czasu również gospodarzom magazynów dokuczają wysokie ceny energii. Nic dziwnego, że szukają oni skutecznych sposobów na optymalizowanie jej użycia w obiektach, a tym samym zmniejszenia rachunków. – Jednym z rozwiązań, które dostarczamy naszym najemcom, jest Smart Metering, na bieżąco monitorujący zużycie energii elektrycznej, gazu oraz wody. Pozwala to na optymalne zarządzanie mediami poprzez wyeliminowanie urządzeń lub stref, które generują ponadnormatywne zużycie. Chodzi np. o znalezienie i automatyczne wyłączanie urządzeń, które mogą być odłączone od źródła zasilania po godzinach pracy – mówi Krzysztof Orzepiński, Facility Manager, Prologis.
Zdaniem Janusza Gutowskiego, Partnera Zarządzającego, AXI IMMO Services, zapoznanie się z aktualnymi fakturami za zużycie energii i inne media to jedno z pierwszych życzeń nowych właścicieli czy użytkowników obiektów logistycznych. Analizy obejmują harmonogramy pracy, wykorzystywanie maszyn, ale weryfikuje się również np. izolacyjność ścian czy sprawdza szczelność dachu. Na ich podstawie zarządca przygotuje listę proponowanych korekt. – Wśród najczęściej stosowanych znajduje się m.in. wymiana tradycyjnych żarówek na LED-owe, a na kolejnym etapie wprowadzenie czujników ruchu z systemem włączającym światło wyłącznie w strefach, gdzie odbywa się praca (np. system DALI). Jeżeli dach magazynu, w którym odbywa się praca, pozwala na zwiększenie dostępu naturalnego światła dziennego, to niektórzy z deweloperów czy właścicieli mogą zaproponować zwiększenie liczby świetlików – mówi J. Gutowski. Nasz rozmówca przypomina ponadto, że w ostatnich latach znacząco zmieniła się funkcja czy nośność dachu magazynu. Poprzednio pełnił on wyłącznie funkcję ochronną przed opadami atmosferycznymi, obecnie może służyć jako miejsce zainstalowania paneli fotowoltaicznych. Uzyskany w ten sposób prąd najemca może spożytkować na podstawowe funkcjonowanie, np. oświetlenie części wspólnych, tj. korytarzy czy toalet, a także na podgrzanie wody.
Proptech znaczy postęp
Specjaliści są zgodni: Proptech wydaje się być świetnym narzędziem do kształtowania rozwoju jakościowego nieruchomości. K. Orzepiński (Prologis) nazywa go wręcz przyszłością w zarządzaniu obiektami przemysłowymi. – Można wyróżnić te najszerzej stosowane i najlepiej upowszechnione na polskim rynku elementy, jak systemy automatyzacji wjazdów na teren parków logistycznych i systemy do Smart Meteringu oraz te, które dopiero zyskują na popularności ze względu na ich potencjał do ograniczania kosztów eksploatacyjnych oraz śladu węglowego czy zwiększania bezpieczeństwa operacji w magazynie (to m.in. zaawansowana automatyzacja i wykorzystanie rozwiązań IoT) – mówi przedstawiciel Prologisu. Nasz rozmówca zastrzega, że firmy nie powinny patrzeć wyłącznie na technologie stosowane podczas budowy magazynu, ale też na późniejszą działalność, ponieważ to, jak działa magazyn w codziennych operacjach, ma ogromny wpływ na środowisko, ale i na koszt eksploatacji w długim okresie. – Za zarządzanie nieruchomościami odpowiada nasz wewnętrzny zespół specjalistów property & facility managementu na miejscu, bezpośrednio na terenie naszych parków. To daje klientom pewność co do kompleksowej opieki technicznej i doradztwa w zakresie efektywności energetycznej. Kładziemy duży nacisk na działania prewencyjne, ponieważ awarie łączą się z dużym obciążeniem finansowym oraz mogą skutkować zaburzeniem operacji klienta. Tu też postawiliśmy na cyfryzację, ponieważ w skutecznej prewencji, a nawet do pewnego stopnia w przewidywaniu możliwych awarii, pomaga nam dedykowana platforma on-line do zarządzania nieruchomościami – tłumaczy K. Orzepiński, dodając, że w europejskich projektach z zakresu Smart Building każdy budynek posiada infrastrukturę IT z dostępem do Internetu i dostęp do instalacji elektrycznej na poziomie stropu. Dzięki temu można wyposażyć magazyn w Wi-Fi, kamery, ręczne skanery oraz inne rozwiązania wspierające bezpieczeństwo, analizę danych i bardziej zaawansowaną automatyzację. Rozbudowane sieci sensorów nadzorują w magazynach systemy bezpieczeństwa, czujniki temperatury czy automatyzują pracę newralgicznych punktów w magazynach jakimi są np. doki załadunkowe. – Dobrym przykładem są systemy LED – połączenie ich z czujnikami ruchu, które włączają i wyłączają oświetlenie zależnie do ruchu pracowników w magazynie, pozwala zredukować zużycie energii o 50% w porównaniu ze standardowym oświetleniem LED. Do tego pozwala gromadzić dane o sposobie korzystania z powierzchni – tłumaczy przedstawiciel Prologisu. Podaje też inny przykład: instalowanie trwałej infrastruktury światłowodowej, której typowy okres eksploatacji przekracza 20 lat, więc może służyć kolejnym najemcom. W porównaniu z tradycyjnym kablem miedzianym technologia światłowodowa pobiera mniej mocy, co zmniejsza zużycie energii u klienta i wpływ jego działalności na środowisko. W inkubatorze innowacji w Kalifornii, Prologis Labs, trwają prace nad kolejnymi wdrożeniami, a najnowszy efekt stanowią zestawy do inteligentnego monitoringu pomp wody – to system czujników, które można instalować na pompie. Dane dotyczące jej działania są zbierane i analizowane. Dzięki temu technicy nie muszą być wzywani do rutynowych przeglądów, a alerty o wykrytych wyciekach pozwalają szybko usunąć usterkę i ograniczyć zużycie wody.
J. Gutowski (AXI IMMO) potwierdza, że w zakresie Proptechu zainstalowanie w budynkach magazynowych takich systemów, jak BAS, BMS czy WMS, z dostępem do danych w chmurze pozwoli na bardziej precyzyjne określenie zużycia mediów, odpowiednio wczesne przypomnienie o cyklach związanych z serwisowaniem klimatyzacji czy maszyn, po odpowiednio wczesne wykrycie usterek czy lepszą organizację i automatyzację pracy na wynajętej powierzchni. – Innym z proponowanych rozwiązań mogą być systemy z automatycznie odczytywanymi tablicami rejestracyjnymi czy czujniki kontrolujące ugięcie dachów – dodaje J. Gutowski. Nasz rozmówca dostrzega w ostatnich dwóch, trzech latach tendencję, w której zdecydowanie wzrosła świadomość najemców w zakresie sposobu weryfikacji rozwiązań przynoszących oszczędności. Wiąże się to z rosnącymi oczekiwaniami firm, a także manifestowaną przez nie polityką ESG. – Ekonomia idzie w parze z ekologią i szeroko rozumianą nowoczesnością. Duże znaczenie w tym procesie ma przede wszystkim zmiana postrzegania naszych działań jako tych, które w dłuższym terminie pozwolą oddalić widmo zmian klimatycznych – konkluduje J. Gutowski.
Gotowość do partycypacji
Nowoczesne technologie sporo kosztują, siłą rzeczy rosną też koszty wynajmu powierzchni magazynowej, w której zastosowano takie rozwiązania. – Coraz więcej klientów oczekuje nieruchomości przemysłowej zbudowanej z wykorzystaniem rozwiązań Proptechu, które pozwolą na optymalne użytkowanie w całym okresie najmu – mówi K. Orzepiński (Prologis). Widać z tego, że najemcy coraz częściej są skłonni zapłacić więcej za magazyny zbudowane w duchu Proptech, aby w perspektywie dłuższego czasu zaoszczędzić na kosztach użytkowania nieruchomości.
Podobne obserwacje ma J. Gutowski (AXI IMMO), przypominając, że prekursorami szukania oszczędności w eksploatacji nieruchomości były, już ponad dwie dekady temu, duże międzynarodowe firmy decydujące się na budowę obiektów szytych na miarę w formule BTS czy BTO. – Poszukiwały one realnych oszczędności, które w procesie amortyzacji będą mogły zostać rozłożone w czasie. Wiele z dziś powszechnie znanych i wprowadzanych jako standardowe rozwiązań w magazynach jeszcze 10 lat temu było uznawane na rewolucyjne. Obecnie fotowoltaika, zbiorniki na wodę deszczową czy przeszklenia zwiększające dostęp naturalnego światła stanowią elementy potrzebne do uzyskania podstawowej certyfikacji BREEAM czy LEED na poziomie „Good” – mówi J. Gutowski.
Teraz i w przyszłości
Prologis od kilku lat zarządza nieruchomościami z pomocą systemów Prologis FM oraz Smart Metering. K. Orzepiński podkreśla, że z obu systemów bardzo chętnie korzystają klienci. – W poprzednim roku uruchomiliśmy system zdalnego Monitoringu Temperatury, który pozwala na zdalną kontrolę nad optymalnym wykorzystaniem mediów koniecznych do ogrzania powierzchni. Dzięki temu, a także instalacjom PV, które są montowane w naszych nieruchomościach, ograniczamy emisję CO2 i pozostałych gazów do atmosfery – dodaje nasz rozmówca, zaznaczając, że w firmie Prologis nie ma zamkniętego katalogu rozwiązań z zakresu Proptechu, a do każdego klienta podchodzi się indywidualnie. O potencjalnych wdrożeniach myśli się już na etapie projektowania budynku. Wprowadzono konkretne rozwiązania technologiczne, np. projektowanie obiektów w trójwymiarowej technologii BIM. Przykład zastosowania tej technologii stanowi nowo wybudowany miejski magazyn w Prologis Park Warsaw-Żerań. – Inteligentny system do zdalnego odczytu mediów, platforma on-line do obsługi technicznej i zarządzania nieruchomościami, czy zapewniający bezpieczeństwo oraz płynność ruchu automatyczny system kontroli wjazdów na teren parków, które mamy w ofercie, składają się na usługi realnie obniżające koszty utrzymania budynków i usprawniające przebiegające w nich procesy – dodaje K. Orzepiński. Przywołuje też przykłady budynków oświetlanych lampami LED z systemami czujników reagującymi na światło i ruch. Wszystko, żeby do minimum ograniczyć pobór energii. W ciągu najbliższych czterech lat firma zamierza wyposażyć w LED 100% swego portfolio. Magazyny wyposażane są też w instalacje ograniczające zużycie mediów oraz inteligentne systemy opomiarowania. Przykładem jest m.in. Prologis Park Ruda Śląska, w którym zainstalowano zaawansowany system kontroli temperatury on-line (z trzema czujnikami na różnych wysokościach na każdy 1000 m2), rozszerzający funkcje znane z systemu Smart Meteringu do zdalnego odczytywania mediów.
W Rudzie Śląskiej i we Wrocławiu kolektory słoneczne podgrzewają wodę, która jest wykorzystywana w częściach biurowych parków, a tereny zewnętrzne zasilane są m.in. hybrydowymi latarniami wykorzystującymi panele słoneczne i siłę wiatru. Potrzebą zarówno klientów jak i deweloperów jest optymalne wykorzystanie energii. To będzie się przekładało na kolejne wdrożenia nowych systemów Proptechu oraz jeszcze większe wykorzystywanie odnawialnych źródeł energii. K. Orzepiński wyraża nadzieję, że w najbliższym czasie ustawodawca pójdzie w kierunku uproszczenia przepisów, aby można było korzystać z zielonej energii, która będzie produkowana na terenie nieruchomości.
Na to, że obecnie w coraz większym stopniu nieruchomości magazynowe opierają się o wykorzystanie narzędzi IoT, zwraca uwagę J. Gutowski (AXI IMMO). Dane zbierane w chmurze już dziś analizuje się pod względem przynoszenia realnych oszczędności czy wczesnego wykrywania usterek. – Przygotowując odpowiednie aplikacje do zarządzania nieruchomością, będziemy w stanie lepiej analizować procesy związane z kontrolą dostępności, a w razie potrzeby do wyłączenia przed niepożądanymi gośćmi stref z ich użytku. Spodziewamy się także, że w kolejnych latach wzrośnie wykorzystanie automatyzacji do usprawnienia łańcuchów dystrybucji oraz robotów do prac, które obecnie są określane jako niebezpieczne dla ludzi – mówi J. Gutowski.
Michał Jurczak
Ten i inne artykuły znajdziecie w czasopiśmie Magazynowanie i Dystrybucja – dostępnym w naszym sklepie
