Na realizację obiektów w systemie BREEAM coraz częściej decydują się nie tylko główni rynkowi gracze, ale również mniejsze firmy. Jeżeli magazyn posiada certyfikat BREEAM lub LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), najemca może mieć pewność, że obiekt zaprojektowano i wybudowano w taki sposób, iż koszty jego powstania i funkcjonowania, są dla środowiska możliwie jak najniższe. Sama certyfikacja to zresztą nie tylko proces jednorazowy, ale zobowiązanie do dalszych działań na rzecz „proekologiczności” obiektu. W istocie oznacza nie tylko stosowanie kolejnych nowoczesnych rozwiązań technicznych, ale również odpowiednich systemów zarządzania, sprzyjających efektywności energetycznej itp.

BREEAM w cenie

Piotr Czerwiński, CEO, AXI IMMO Services, potwierdza, że zainteresowanie certyfikatami BREEAM w ostatnim czasie bardzo wzrosło, a w dzisiejszych realiach certyfikacja to znacznie więcej niż standard, to swoisty przewodnik po zrównoważonym rozwoju nieruchomości. – Ocena obejmuje kilkanaście obszarów, z których kluczowe to: efektywność energetyczna, gospodarka wodna, emisja CO₂, zarządzanie odpadami, dobór materiałów, komfort użytkowników, jakość zarządzania projektem oraz wpływ inwestycji na lokalny ekosystem. Aby budynek mógł się ubiegać o certyfikat, musi spełniać szereg wymagań, m.in. w zakresie szczelności powłoki zewnętrznej, zastosowania energooszczędnych instalacji HVAC, retencji wody deszczowej, inteligentnego zarządzania mediami (BMS) czy planów ograniczających ingerencję w bioróżnorodność. Każdy z tych elementów podlega precyzyjnej ocenie punktowej, która ostatecznie decyduje o przyznanym poziomie certyfikacji – tłumaczy P. Czerwiński.

Ernest Ziółkowski, Head of Project Management CEE, Logicor Polska, podkreśla, że ograniczanie zużycia energii i innych kosztów eksploatacyjnych to jeden z kluczowych czynników decydujących o konkurencyjności obiektu. Jest to szczególnie istotne w przypadku podmiotów z sektora produkcyjnego, dla których stabilność operacyjna i przewidywalność kosztów mają fundamentalne znaczenie. Zrównoważone budownictwo pomaga nie tylko przyciągnąć, ale i zatrzymać najemców, a tym samym utrzymać silną pozycję na rynku. – W naszych obiektach zapewniamy odpowiednią izolacyjność budynków oraz stosujemy takie rozwiązania, jak panele fotowoltaiczne; najwyższej klasy oświetlenie LED z automatyką DALI; instalacje pomp ciepła wraz z wentylacją z odzyskiem ciepła – wszystko zarządzane przez zaawansowany system BMS z pełnym opomiarowaniem zużycia mediów. Do tego system automatyki wejścia/wyjścia, który nie tylko wpływa na oszczędność energii, ale w znacznym stopniu ogranicza emisję CO₂ – mówi E. Ziółkowski i zaznacza, że np. pompy ciepła pozwalają zmniejszyć zużycie energii o 45%, nowoczesne LED z czujnikami ruchu to rocznie 50-procentowe oszczędności energii w stosunku do standardowych świetlówek, natomiast automatyzacja wjazdów/wyjazdów obniża emisję o 90 t CO₂ rocznie. Nasz rozmówca dodaje, że równie ważnym aspektem w certyfikacji jest bioróżnorodność. Logicor Polska już na etapie projektowania i realizacji inwestycji analizuje wpływ obiektu na przyrodę (zarówno faunę, jak i florę) oraz wdraża rozwiązania służące ich ochronie. Przykładem jest Sernity Park powstający w Logicor Mysłowice, który wykorzystuje potencjał przyrodniczy terenu. Park o powierzchni 40 tys. m² łączący funkcje ekologiczne, edukacyjne i rekreacyjne, dostępny jest dla pracowników i lokalnej społeczności. – Poziom „Excellent” w certyfikacji BREEAM to dziś nie cel, ale absolutne minimum, punkt wyjścia dla inwestycji, które mają odpowiadać na potrzeby rynku, użytkowników i środowiska – konkluduje E. Ziółkowski.

Logicor Mszczonów

Źródło: Logicor

Leonard Kubanek, VP, Head of Project Management na Europę Środkową, Prologis, przypomina, że Certyfikacja BREEAM obejmuje kompleksową ocenę budynku w dziesięciu kluczowych obszarach: zarządzanie, zdrowie i dobre samopoczucie, energia, transport, woda, materiały, odpady, wykorzystanie terenu i ekologia, zanieczyszczenia oraz innowacje. Każda z tych kategorii zawiera szczegółowe kryteria, które muszą być spełnione na różnych etapach procesu inwestycyjnego. – Przykładowo, w obszarze energii oceniana jest efektywność energetyczna obiektu, zastosowanie odnawialnych źródeł energii czy inteligentne systemy zarządzania zużyciem mediów. Jeśli chodzi o zdrowie i komfort użytkowników, nacisk kładziony jest na dostęp do światła dziennego, jakość powietrza, izolacyjność akustyczną oraz komfort cieplny. Aby uzyskać wysoką ocenę, niezbędne jest zintegrowanie różnych rozwiązań już na etapie planowania przestrzennego – dotyczy to m.in. materiałów budowlanych o niskim śladzie węglowym, logistyki dostaw czy rozwiązań minimalizujących wpływ na bioróżnorodność. Liczy się również sposób prowadzenia budowy, np. ograniczanie odpadów czy emisji CO2 podczas realizacji inwestycji oraz jakość późniejszego zarządzania budynkiem – tłumaczy L. Kubanek.

Istotne różnice poziomów

Certyfikacja BREEAM dzieli się na kilka poziomów. Często pojawia się pytanie, czym w istocie różnią się od siebie: „Very Good”, „Excellent” oraz „Outstanding”. Z wyjaśnieniem śpieszy P. Czerwiński (AXI IMMO Services), zaznaczając, że różnice pomiędzy poziomami wynikają bezpośrednio z liczby uzyskanych punktów. Poziom „Very Good” zaczyna się od 55%, „Excellent” od 70%, natomiast „Outstanding” przekracza próg 85% i ten ostatni jest zarezerwowany wyłącznie dla obiektów o wyjątkowo wysokiej wydajności i zrównoważeniu. – W praktyce osiągnięcie poziomu „Excellent” lub „Outstanding” wymaga zastosowania zaawansowanych technologii, wykorzystania odnawialnych źródeł energii, precyzyjnego zarządzania dokumentacją i projektem oraz zaangażowania najemców w odpowiedzialne użytkowanie przestrzeni. „Outstanding” to także niemal całkowita neutralność węglowa budynku. Cel ambitny, ale coraz częściej stawiany jako rynkowy standard – dodaje P. Czerwiński.

To, że każdy wyższy poziom oznacza konieczność wdrożenia bardziej zaawansowanych rozwiązań technologicznych, materiałowych i operacyjnych, podkreśla L. Kubanek (Prologis). Jako przykład podaje najnowszy obiekt, który powstaje w Prologis Park Ujazd w województwie opolskim, a który zaprojektowano tak, aby spełniał wymogi certyfikacji na poziomie BREEAM Outstanding. – Budynek będzie pełnił funkcję centrum dystrybucji i kompletacji dla Schaeffler, międzynarodowej firmy dostarczającej technologie z zakresu mobilności. Obiekt będzie wyposażony między innymi w instalację fotowoltaiczną o mocy 1 MW oraz pompy ciepła, które pokryją całe zapotrzebowanie obiektu na ciepło. Dzięki temu w budynku zrezygnowaliśmy z przyłącza gazu, a więc nie będą w nim stosowane paliwa kopalne dostarczane bezpośrednio do obiektu – uzupełnia L. Kubanek.

Na liście korzyści

Certyfikat BREEAM wprowadzono w Wielkiej Brytanii już 35 lat temu. Już wtedy dawał sporo korzyści, dziś – pomimo tego, że okoliczności gospodarcze znacznie się zmieniły – również może przynieść szereg profitów. To, że certyfikacja to dziś nie tylko potwierdzenie ekologicznego charakteru budynku, ale też daje konkretne przewagi biznesowe, potwierdza P. Czerwiński (AXI IMMO Services). Mówi przede wszystkim o: dostępie do preferencyjnego finansowania, tzw. „green finance”, które pozwala obniżyć koszt kapitału, ale również o niższych kosztach operacyjnych (dzięki efektywnemu zarządzaniu mediami i infrastrukturą techniczną), a także o atrakcyjności dla najemców, zwłaszcza międzynarodowych korporacji, które wpisują ESG w swoją strategię. – Ostatecznie korzyścią jest wyższa wartość rynkowa nieruchomości i większa odporność na wahania koniunkturalne. BREEAM staje się więc nie tylko inwestycją w środowisko, ale też w stabilność przychodów i wartość aktywów – podsumowuje P. Czerwiński.

L. Kubanek (Prologis) zwraca uwagę na to, że certyfikat BREEAM potwierdza wysoką efektywność energetyczną, a w istocie, nieco szerzej – jakość. Wiąże się to ze zmniejszeniem śladu węglowego, co jest istotne z perspektywy celów zrównoważonego rozwoju firm oraz raportowania ESG wprowadzonego przez przepisy Unii Europejskiej. Dodatkowo, wysoki poziom efektywności energetycznej, potwierdzony odpowiednim certyfikatem, oznacza oszczędność na opłatach za energię, a więc niższe koszty operacyjne. Z punktu widzenia klienta i jego pracowników, certyfikat stanowi też gwarancję komfortu pracy oraz bezpieczeństwa zatrudnionych w obiekcie. – Budynki z certyfikatem BREEAM są coraz częściej traktowane jako aktywa preferowane w procesach finansowania – mogą kwalifikować się do tzw. zielonych linii kredytowych lub emisji zielonych obligacji, oferujących korzystniejsze warunki finansowe. Deweloperzy i właściciele takich obiektów mogą liczyć na niższe marże kredytowe czy lepszy dostęp do kapitału, co odgrywa istotną rolę w długofalowym zarządzaniu portfelem nieruchomości – dodaje L. Kubanek i przypomina, że w 2021 r. w Prologis podjęto decyzję, aby wszystkie nowe obiekty Prologis w Polsce były projektowane i realizowane tak, aby spełniały wymogi BREEAM na poziomie co najmniej Excellent. – Ten poziom nie jest dla nas ostatecznym celem, ale punktem wyjścia – standardem, od którego zaczynamy każdą nową inwestycję – zastrzega L. Kubanek.

Wykorzystać oszczędności

Z raportu Cushman & Wakefield wynika, że czterech na pięciu najemców obiektów magazynowych wyraża zainteresowanie stosowanymi w budynkach rozwiązaniami proekologicznymi. P. Czerwiński (AXI IMMO Services) potwierdza, że z perspektywy optymalizacji kosztów operacyjnych największe znaczenie mają technologie redukujące zużycie energii i wody. Wśród nich na pierwszym miejscu wymienia instalacje fotowoltaiczne oraz systemy LED z czujnikami ruchu i natężenia światła. – Duży wpływ mają także systemy rekuperacji oraz zarządzanie wentylacją i ogrzewaniem przez BMS. Coraz częściej standardem stają się stacje ładowania pojazdów elektrycznych oraz rozwiązania wspierające współdzielenie transportu (carpooling). Do tego dochodzą inwestycje w odzysk wody szarej oraz zielone dachy, które nie tylko ograniczają koszty wodne, ale też realnie wspierają lokalną bioróżnorodność – dodaje P. Czerwiński i zaznacza, że magazyny certyfikowane w systemie BREEAM bazują na rozwiązaniach technologicznych, które równoważą funkcjonalność z efektywnością energetyczną. Są to m.in. nowoczesne izolacje dachów i ścian, systemy HVAC z odzyskiem ciepła, szczelne bramy i doki ograniczające straty ciepła czy inteligentne oświetlenie zarządzane przez systemy automatyki. Coraz częściej stosuje się lokalne magazynowanie energii z paneli fotowoltaicznych, czujniki obecności z automatycznym sterowaniem instalacjami oraz certyfikowane materiały budowlane o niskim śladzie węglowym. – Celem jest nie tylko poprawa efektywności, ale także redukcja wpływu obiektu na środowisko już na etapie budowy – zaznacza.

E. Ziółkowski (Logicor Polska) podaje przykłady rozwiązań stosowanych w obiektach Logicor, a są wśród nich przede wszystkim pompy ciepła, wdrażane m.in. w Święcicach i Mysłowicach, pozwalające na bezemisyjne, energooszczędne ogrzewanie i chłodzenie. – Nowoczesne oświetlenie LED z systemem sterowania DALI jest już w naszych obiektach standardem, dlatego obecnie koncentrujemy się na jeszcze efektywniejszym zarządzaniu energią dzięki zintegrowanym systemom zarządzania budynkiem (BMS/EMS). Wdrażamy również systemy automatyki wjazdu i wyjazdu, które ograniczają nie tylko zbędne zużycie energii, ale również obniżają emisję CO₂ – informuje nasz rozmówca.

L. Kubanek (Prologis) raz jeszcze przywołuje przykład magazynu typu BTS budowanego przez Prologis dla firmy Schaeffler w Prologis Park Ujazd. Obiekt o powierzchni 62,5 tys. m² zaprojektowano z myślą o uzyskaniu najwyższego poziomu certyfikacji BREEAM, czyli „Outstanding”. – Budynek będzie całkowicie niezależny od gazu, za ogrzewanie odpowiadać będą energooszczędne pompy ciepła, wspierane przez dachową instalację fotowoltaiczną. Przeszklenia dachowe oraz systemy LED z czujnikami ruchu i natężenia światła zapewnią optymalne doświetlenie przy minimalnym zużyciu energii, a ponadstandardowa izolacja ścian oraz dachu znacząco poprawi efektywność cieplną. W budynku zostanie zainstalowany zaawansowany system zarządzania BMS, który w czasie rzeczywistym będzie monitorował zużycie mediów i automatycznie optymalizował pracę instalacji. Inwestycja zostanie zrealizowana z wykorzystaniem niskoemisyjnych materiałów, takich jak stal i beton, a dostawy będą realizowane lokalnie, co pozwoli ograniczyć ślad węglowy transportu oraz obniżyć koszty logistyczne. Zintegrowanie różnych rozwiązań pozwala znacząco obniżyć zużycie mediów i zredukować koszty eksploatacyjne w całym cyklu życia budynków – opowiada L. Kubanek.

Kluczowe trendy

Co do tego, że w najbliższych latach nastąpi intensyfikacja wymogów środowiskowych, zarówno na poziomie krajowym, jak i unijnym, nie ma wątpliwości P. Czerwiński (AXI IMMO Services) przypominając, że Dyrektywa EPBD, taksonomia ESG czy cele Net Zero będą definiowały kierunki inwestycji w nieruchomości komercyjne. Jego zdaniem, coraz większą rolę odegrają rozwiązania oparte o IoT – umożliwiające dynamiczne zarządzanie energią i analizę danych w czasie rzeczywistym. P. Czerwiński radzi jednak, by nie zapominać, że w tle tych zmian trwa także dyskusja o ewentualnym złagodzeniu tempa wdrażania regulacji, a decyzje w tym zakresie będą miały realny wpływ na strategie inwestorów.

E. Ziółkowski (Logicor Polska) jest zdania, że wraz ze wzrostem udziału robotów i autonomicznych systemów w logistyce mogą zmienić się podstawowe wymagania wobec samych budynków. – Przykładowo, jeśli obecność ludzi w magazynie przestanie być konieczna, będzie można obniżyć temperaturę z obecnych 16°C do nawet 8°C, co przyniesie realne oszczędności energetyczne. Podobnie będzie z oświetleniem. W takiej sytuacji głównym obszarem zainteresowania stanie się część biurowa, a nie magazynowa – dodaje.

Z kolei L. Kubanek (Prologis) prognozuje dalsze dążenie do maksymalnej efektywności energetycznej i niezależności energetycznej obiektów. Wśród rozwiązań wymienia, m.in. pompy ciepła, instalacje fotowoltaiczne i systemy BMS, a także rozwój magazynowania energii oraz zarządzania popytem w czasie rzeczywistym. Magazyny coraz częściej będą też projektowane z myślą o pełnej integracji z infrastrukturą elektromobilności. – Równolegle będzie rosnąć znaczenie transparentności, m.in. za sprawą konieczności raportowania emisji CO2, w tym emisji wbudowanej – zgodność z taksonomią UE czy spełnianie wymagań zrównoważonego finansowania. W praktyce oznacza to, że za jakiś czas certyfikacja BREEAM – szczególnie na poziomie „Excellent” – nie będzie traktowana jako wyróżnik, ale rynkowy standard. W Prologis już dziś traktujemy te kierunki jako integralny element strategii inwestycyjnej. Projektujemy obiekty, które nie tylko spełniają obecne wymogi, ale są gotowe na przyszłe wyzwania – zaznacza przedstawiciel Prologis.

Michał Jurczak

Ten i inne artykuły znajdziesz w czasopiśmie Magazynowanie i Dystrybucja – dostępnym w naszym sklepie