Na rynku nieruchomości komercyjnych, w tym w sektorze magazynowo-logistycznym, dwa najbardziej popularne certyfikaty to brytyjski system BREEAM (ang. Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology) i amerykański LEED (ang. Leadership in Energy and Environmental Design). Są to dwa uznane, międzynarodowe systemy ekologicznej oceny budynków, których celem jest popularyzacja dobrych praktyk w dziedzinie zielonego budownictwa. Obydwa służą ocenie budynków pod kątem ich wpływu na środowisko oraz użytkowników na etapie projektu, budowy oraz funkcjonowania obiektu. Pozwalają one inwestorom, deweloperom i najemcom na ocenę, udoskonalenie oraz niezależne potwierdzenie standardu budynków poprzez spełnienie wymogów określonych w danym systemie. – Obecnie na rynku obiektów magazynowo-logistycznych większą popularnością cieszy się system BREEAM. Jest to spowodowane faktem, że system BREEAM International posiada wariant ‘Industrial’, dedykowany do oceny budynków magazynowych oraz przemysłowych. Ponadto BREEAM uwzględnia lokalne normy i uwarunkowania, przy jednoczesnym zachowaniu spójnego standardu oceny – mówi Jerzy Wójcik z Działu Certyfikacji Zielonych Budynków w Colliers International.

 

Stosunkowo najnowszym, ale jeszcze niestosowanym na rynku polskim (częściej w Niemczech), jest system certyfikacji DGNB, opracowany przez Niemieckie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen). –Obecnie system ten jest dostosowywany do polskich realiów, dlatego niewiele można powiedzieć o jego funkcjonowaniu w praktyce – mówi Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO. Zdaniem eksperta, z jednej strony warunki certyfikacji DGNB będą trudne do spełnienia, zwłaszcza dla projektów produkcyjnych – ze względu na dwa wymogi: jeden związany z dostępnością obiektu dla osób niepełnosprawnych, drugi związany z zawartością zanieczyszczeń w powietrzu. Z drugiej strony jest to system najprostszy i najbardziej przejrzysty, jeśli chodzi o kryteria aplikacji, co ze względów formalnych może być czynnikiem zachęcającym do ubiegania się o niego przez podmioty deweloperskie. –Certyfikacja DGNB dotyczy aspektów: ekologicznego, ekonomicznego, społeczno-kulturowego, technologicznego, jakości procesu i lokalizacji. Uprawnieni konsultanci i asesorzy przyznają certyfikaty na trzech poziomach: brązowym, srebrnym i złotym – mówi Renata Osiecka.

 

 

System LEED został opracowany przez amerykańskie stowarzyszenie US Green Building Council (USGBC), organizację non-profit działającą na rzecz promocji zielonego budownictwa. – USGBC prowadzi Instytut GBCI (Green Building Certification Institute), który kształci konsultantów przyznających certyfikaty LEED i dba o wysokie standardy w procesie certyfikacji. Certyfikat LEED wydano po raz pierwszy w 1998 r., jednak od tego czasu system był wielokrotnie modyfikowany – mówi Renata Osiecka.

 

Certyfikacja może zostać przeprowadzona w ośmiu kategoriach nieruchomości. Poszczególne kategorie są zróżnicowane zarówno pod względem rodzaju budynku, jak i etapu realizacji. Certyfikacja obejmuje ocenę siedmiu aspektów, a liczba uzyskanych punktów decyduje o poziomie certyfikatu, który może zostać przyznany na czterech poziomach:

•     obiekt certyfikowany (40–49 pkt.)
•     srebrny (50–59 pkt.)
•     złoty (60–79 pkt.)
•     platynowy (80 pkt. i wyżej).

System BREEAM z kolei stworzony został przez brytyjskie stowarzyszenie BRE (Building Research Establishment) w 1990 r. Jest uznawany za bardziej elastyczny w dostosowaniu się do lokalnych uwarunkowań środowiskowych i prawnych. Ocena jest dokonywana w 9 kategoriach, w 6 z nich występują punkty krytyczne, których niespełnienie powoduje odrzucenie projektu, jednak – odmiennie niż w LEED – liczba tych punktów jest uzależniona od poziomu certyfikacji, do którego aspiruje nieruchomość, ponadto ocena BREEAM jest dokonywana w systemie procentowym.

 

Certyfikat BREEAM może uzyskać zarówno nieruchomość budowana, jak i funkcjonująca (BREEAM In-Use). Przeprowadzenie certyfikacji wymaga zatrudnienia licencjonowanego asesora BREEAM, a poziomów oceny jest pięć:

•     pass (30–44 proc.),
•     good (45–54 proc.),
•     very good (55–74 proc.),
•     excellent (75–84 proc.),
•     outstanding (85 proc. i więcej).

W trakcie certyfikacji asesor BREEAM sporządza raport, który zostaje następnie przesłany do brytyjskiej jednostki BRE Global, weryfikującej przesłane dokumenty i na tej podstawie wydającej certyfikat. – Certyfikację najczęściej przeprowadza się dwuetapowo, czyli na etapie projektowym (tzw. Design Stage) asesor sporządza raport i uzyskuje tzw. Interim BREEAM Certificate. Następnie, po zakończeniu budowy, weryfikuje on, czy obiekt wykonano zgodnie z założeniami opisanymi w raporcie z etapu projektowego. Istnieje też możliwość wykonania pełnej oceny budynku po zakończeniu prac, jeśli w trakcie prac projektowych nie wykonano raportu Design Stage – mówi Regina Gul, Senior Project Manager w Dziale Zarządzania Projektami Jones Lang LaSalle.

 

 

W ramach uzyskania certyfikatu BREEAM oraz LEED zarówno dla budynków nowych, jak i istniejących, budynek podlega ocenie w kategoriach związanych z różnymi aspektami jego funkcjonowania, poczynając od dostępności transportu, poprzez rodzaj wykorzystanych do budowy materiałów, czy jakości powietrza we wnętrzu, a kończąc na efektywności energetycznej. – Oprócz certyfikatów dla nowych budynków dużą popularnością cieszą się certyfikaty dla obiektów istniejących, takie jak BREEAM In-Use czy LEED EBOM. W ramach procesu certyfikacji takich budynków ocenie podlegają zarówno parametry fizyczne budynku, jak i sposób zarządzania – mówi Jerzy Wójcik (Colliers International).

 

W przypadku certyfikatu BREEAM certyfikacja obejmuje zarówno elementy związane z zarządzaniem budową, czyli wymagania zawarte w załączniku do umowy z generalnym wykonawcą, jak i dotyczące całego budynku. BREEAM ocenia efektywność budynków w kategoriach takich, jak: zarządzanie, energia, zdrowie i samopoczucie, zanieczyszczenie środowiska, transport, użytkowanie gruntów, ekologia, materiały i woda. Oceniane są: rozwiązania związane z zarządzeniem otoczeniem; zużycia energii świetlnej oraz dwutlenku węgla (CO2); wewnętrzne i zewnętrzne czynniki wpływające na zdrowie i dobre samopoczucie pracowników (ilość światła dziennego w pomieszczeniach, temperatura i jakość powietrza, akustyka); wpływ na zanieczyszczenie powietrza i wody; emisja CO2, lokalizacja budynku i bliskość przystanków środków komunikacji miejskiej, zastosowanie udogodnień dla rowerzystów; zagospodarowanie terenów zielonych; ochrona takich wartości, jak bioróżnorodność flory i fauny; stosowanie materiałów pozyskanych z legalnych i lokalnych źródeł, posiadających odpowiednie certyfikaty ekologiczne; zastosowanie rozwiązań ograniczających zużycie wody. Jak widać, kryteria są różnorodne i mogą być zaskakujące. – Elementem najbardziej zaskakującym, z jakim do tej pory spotkała się nasza firma podczas certyfikowania obiektu magazynowego, było kryterium rodzaju widoku z okna powierzchni biurowej. Innym nieoczywistym wymogiem stawianym przez BRE jest też np. to, by wiata na rowery dla pracowników była odpowiednio zadaszona i chroniła je przed deszczem – mówi Piotr Bzowski, Leasing & Development Director w PointPark Properties (P3).

 

 

W przypadku certyfikatu LEED asesorzy dokonują oceny na podstawie pięciu głównych kryteriów: zrównoważona lokalizacja inwestycji, efektywność gospodarki wodnej, wykorzystanie energii i atmosfery, wykorzystanie materiałów i zasobów oraz jakość środowiska wewnętrznego. – Dodatkowym kryterium jest innowacyjność w projektowaniu. Stosuje się je w przypadku najbardziej innowacyjnych projektów, gdy wyniki ekspertyzy wykraczają poza pięć podstawowych kategorii – mówi Renata Osiecka z AXI IMMO. W każdej z kategorii przyznawana jest określona liczba kredytów. Ich suma decyduje następnie, jaki i czy w ogóle dany budynek otrzyma certyfikat LEED.

 

Biorąc pod uwagę wszystkie wymienione kryteria, uzyskanie odpowiedniego wyróżnienia z pewnością jest nie lada wyzwaniem i wiąże się z dużym nakładem pracy. –Uzyskanie prestiżowego certyfikatu LEED lub BREEAM dla obiektu magazynowego nie jest łatwe, wymaga bowiem ścisłej współpracy na każdym etapie procesu inwestycyjnego wraz z asesorem, czyli doświadczonym konsultantem. W ramach procesu certyfikacji na podstawie projektu uzyskuje się ocenę tymczasową, która następnie jest weryfikowana – potwierdza Piotr Bzowski z P3.

 

 

O tym, że uzyskanie certyfikatu wymaga ogromnego wysiłku, a obiekt taki cechuje najwyższa jakość, nikogo nie trzeba przekonywać. Warto jednak zadać pytanie na temat popularyzacji tej certyfikacji i świadomości najemców w tym obszarze. Czy dzisiejsi najemcy zdają sobie sprawę ze znaczenia takiej certyfikacji i czy ma ona realne przełożenie na przewagę konkurencyjną? –W sektorze magazynowym, w odróżnieniu od sektora biurowego, certyfikacja obiektów jest raczej wyjątkiem, niż regułą. Dla najemców logistycznych certyfikat to przede wszystkim wyższa stawka czynszu, dlatego klienci logistyczni zainteresowani najmem krótkoterminowym nie widzą realnych korzyści – nie pozostawia złudzeń Renata Osiecka z AXI IMMO.

 

W Polsce świadomość certyfikacji obiektów magazynowych powoli rośnie, choć na tle innych krajów zachodnich wciąż jest mała. – W ubiegłym roku nie odnotowaliśmy zapotrzebowania na certyfikację obiektów wśród naszych klientów. Obecnie mamy już dwa budynki, które chcemy certyfikować. Spodziewam się, że w przyszłości czynnik ten będzie odgrywał znacznie większą rolę – potwierdza ten niezbyt wyraźny trend Maciej Madejak z firmy Goodman. – Podobnie było w Niemczech, gdzie jeszcze kilka lat temu certyfikaty nie odgrywały żadnej roli, a dziś niemal każdy projekt jest tam certyfikowany – dodaje nasz rozmówca.

 

Certyfikat ekologiczny może stanowić wartość dodaną dla międzynarodowych korporacji, które w swojej strategii zakładają proekologiczne podejścia do funkcjonowania w środowisku biznesowym. Certyfikaty są dobrym narzędziem wspierającym m.in. dla działów marketingu, ale nie stanowią o przewadze konkurencyjnej dewelopera. Nadal nawet dla dużych korporacji najważniejsze są stawki czynszów, lokalizacja i standard techniczny potrzebny w danej branży. – Certyfikatmoże być dodatkową zachętą, głównie dla firm wynajmujących na 10 lub więcej lat. Przy umowach długoterminowych proekologiczne rozwiązania przekładają się na realne oszczędności przy zużyciu mediów, a tym samym na niższe koszty eksploatacji, które zawsze ponosi najemca. Może to być szczególnie ważne przy obiektach, gdzie cześć powierzchni stanowi chłodnia i/lub mroźnia – pomieszczenia o wysokim zapotrzebowaniu na energię – argumentuje Renata Osiecka z AXI IMMO.

 

 

Zdaniem Jerzego Wójcika z Colliers International, można również zaobserwować coraz większe zainteresowanie certyfikacją wśród firm posiadających obiekty magazynowe w swoim portfolio lub budujących na własne potrzeby ze względu na wspomniane wyżej korzyści, wynikające ze zoptymalizowanych kosztów operacyjnych. Równie ważne są korzyści wizerunkowe i pozycjonowanie się w gronie liderów biznesu odpowiedzialnego społecznie. Tego typu firmy decydują się na zastosowanie certyfikacji dla budynków istniejących w celu dostosowania starszych obiektów do nowych standardów, podnosząc ich efektywność operacyjną oraz konkurencyjność.

 

 

W Polsce certyfikat BREEAM z oceną „very good” mają dwa budynki DC5 i DC6 w ramach parku PointPark Poznań, należącego do PointPark Properties. Są pierwszymi magazynami w Polsce, które pomyślnie przeszły proces certyfikacji budynków w ramach ogólnoświatowego systemu BREEAM. Oba obiekty otrzymały w ramach certyfikatu BREEAM rzadko spotykaną w Europie ocenę "bardzo dobrą" w fazie projektowej.– Tu należy zauważyć, że tak wysoka ocena jest przyznawana przeważnie budynkom biurowym. Zdobyty certyfikat jest dowodem, że w naszych zrównoważonych inwestycjach dbamy zarówno o jakość środowiska we wnętrzu obiektu, jak i przyczyniamy się też do obniżenia zużycia energii i emisji gazów cieplarnianych. Bardzo istotny jest dla nas również wysoki komfort naszych klientów, a certyfikaty są niezależnym potwierdzeniem światowej jakości dostarczanych przez naszą firmę rozwiązań – mówi Piotr Bzowski. Również budynek DC3 w PointPark Poznań, dzięki zastosowanym rozwiązaniom proekologicznym obniżającym koszty operacyjne najemców, jest obecnie w czołówce nowoczesnych obiektów logistycznych w Polsce. W obiekcie został wykorzystany szereg rozwiązań proekologicznych, tj. baterie z perlatorem uruchamiane na podczerwień (50 proc. oszczędności wody), panele solarne do podgrzania wody sanitarnej czy niskotemperaturowa instalacja grzewcza wykorzystująca kotły kondensacyjne.

 

 

***

 

 

– Obecnie wśród najemców obiektów magazynowych rośnie wiedza i świadomość wagi oraz korzyści płynących z zastosowania zasad zielonego budownictwa. W okresie rosnących kosztów oraz zwiększającego się zapotrzebowania na paliwa, potrzeba budowania zrównoważonych nieruchomości i minimalizowania ich negatywnego wpływu na środowisko staje się dla nich bardzo istotna. Coraz więcej firm na rynku posiada wdrożony program zrównoważonego rozwoju i społecznej odpowiedzialności biznesu (CSR), dlatego też wykorzystanie w obiekcie magazynowym elementów przyjaznych środowisku, potwierdzonych przez uznany międzynarodowy certyfikat, tj. BREEAM, jest dla nich szczególnie ważne.

 

 

***

 

 

– Przy nowo powstającym projekcie proces certyfikacji rozpoczyna się już na etapie przygotowań formalnych inwestycji. Asesor BREEAM, upoważniony do przeprowadzenia procesu certyfikacji, sprawdza i weryfikuje przygotowaną przez dewelopera dokumentację projektową. Wydaje on wstępy raport, w którym inwestor zobowiązuje się do zastosowania w budynku oraz w procesie zarządzania budową rozwiązań zgodnych z wymogami BREEAM. Następnie zbierane są wszystkie niezbędne dokumenty potwierdzające założenia raportu: dokumentacja projektowa, analizy, pisma urzędowe, modele, raporty. Są one sporządzane zgodnie z wytycznymi BREEAM, czyli z wykorzystaniem odpowiednich programów, które w 3D liczą natężenie światła, hałasu, energii. Końcowy wynik stanowi wytyczną dla projektantów, jak stworzyć budynek wydajny, odpowiadający wymogom zrównoważonego rozwoju i przyjazny użytkownikom. Aby budynek otrzymał akceptację asesora, musi spełniać wszystkie wymogi certyfikacji BREEAM. Pakiet dokumentów oraz końcowy raport asesora trafiają następnie do BRE Global, który wydaje certyfikat i ocenę.

 

 

***

 

 

–  Na polskim rynku dominują certyfikaty BREEAM International oraz LEED. Oba systemy są zarządzane przez Wielką Brytanię i Stany Zjednoczone. Ich popularność wynika z międzynarodowego zasięgu – są powszechnie stosowane nie tylko w Polsce, ale także w innych krajach europejskich i na całym świecie. Uważam jednak, że istnieje przestrzeń do pojawienia się typowo polskiego certyfikatu, który obejmowałby tylko inwestycje na terenie Polski, na przykład certyfikat BREEAM PL. Podobne, lokalne certyfikaty BREEAM występują na przykład w Niemczech czy w Hiszpanii, Norwegii, Austrii. Ich zaletą jest bardzo dobre dostosowane do przepisów krajowych.