2018-09-14 | Magazynowe inwestycje i transakcje

Hala magazynowa - budowa czy wynajem?

Model biznesowy przyjęty przez przedsiębiorcę wskazuje zazwyczaj jednoznacznie sposób postępowania w odniesieniu do formy dysponowania obiektem magazynowym – własność lub wynajem. W praktyce okazuje się, że sytuacja rynku może spowodować zmianę przyjętych założeń poprzez obranie innej taktyki w celu zwiększenia korzyści finansowych lub na przykład mobilności.
Polski rynek magazynowy

Obecnie na rynku dostępna jest szeroka oferta umożliwiając zarówno kupno jak i wynajem hal magazynowych. Taki stan rzeczy jest skutkiem między innymi wzrostu gospodarczego na poziomie 4,6%, rozwoju branży e-commerce i napływu zewnętrznego kapitału. Ponadto, na niesłabnące zainteresowanie takimi inwestycjami w Polsce wpływa większa mobilność i położenie geograficzne kraju, łatwy dostęp do polskiego rynku dla firm zagranicznych oraz wciąż stosunkowo niskie koszty robocizny. Według JLL nowoczesne powierzchnie magazynowe wynajęte w pierwszym półroczu 2018 r. oscylowały w granicach 2 mln m2 z czego 76 % stanowiły umowy nowe i dalsze ekspansje już istniejących inwestycji. Instytut Magazynowania i Logistyki informuje ponadto, że zasoby powierzchni magazynowych w 2017 r. wynosiły blisko 15 mln m2, natomiast w roku 2018 ma zostać przekroczony próg 17 mln m2,. Drugie półrocze przynosi już bardziej zrównoważone tendencje z uwagi na mniejszy udział wielkopowierzchniowych magazynów, pozostając mimo to na wysokim poziomie z wolumenem inwestycji zabezpieczonym umowami najmu w 75%.

W obliczu powyższych uwarunkowań i zachowania rynku inwestor stoi przed trudną decyzją, czy zostać właścicielem magazynu, czy zlecić wszelkie techniczne aspekty związane z jego budową i utrzymaniem firmie zewnętrznej.

Wynajem hali magazynowej

W przypadku, gdy firma nie ma zamiaru stawać się właścicielem magazynu dużą zaletą jest to, że prowadzenie działalności jest bardzo elastyczne. Najemca nie jest przywiązany do danej lokalizacji i może szybko dostosowywać się do zmian w swoim sektorze. Dodatkowo odpada konieczność dysponowania gruntem na cele budowlane. Zakup działki może być procesem długotrwałym. Nie wystarczy wytypować parcelę o korzystnym położeniu, ponieważ najistotniejszym czynnikiem jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który musi wyraźnie określać co w danym miejscu i o jakim przeznaczeniu można zbudować.

Dla firm wchodzących na rynek, których rozwój działalności może okazać się dynamiczny, wynajęcie magazynu daje możliwość szybszej ekspansji w kontekście powierzchni magazynowych w przyszłości. Unika się budowania na wyrost, a co za tym idzie nie ma konieczności blokowania środków finansowych. Gdy zajdzie taka konieczność firma może zlecić wybudowanie dodatkowych obiektów lub przenieść się do innego większego lub bardziej dostosowanego pod daną działalność.

Wynajęcie magazynu przyspiesza moment rozpoczęcia użytkowania obiektu z uwagi na pominięcie dużej części procesu inwestycyjnego związanego min. z fazą projektową, uzgodnieniami, przygotowaniem i realizacją budowy, a w finale odbiorami końcowymi i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Dodatkowo wszelkie przeglądy techniczne i usuwanie usterek w budynku leżą po stronie właściciela, natomiast wynajmujący zobowiązany jest do płacenia czynszu w wysokości od niespełna 3 do około 5 Euro za metr kwadratowy wynajmowanej powierzchni magazynowej. Ponadto wysokość opłaty za część biurową znacznie zwiększa miesięczne zobowiązania wobec właściciela, ponieważ może oscylować na poziomie kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu Euro/m2.

Czynniki wpływające na cenę najmu magazynu:

  • standard – wyposażenie, jakość, wysokość i inne parametry
  • wielkość – cena jednostkowa będzie różna dla hali o powierzchni np. 500 i 20 000m2
  • lokalizacja – każdy region Polski może mieć odmienne ceny

Coraz częściej realizuje się kontrakty w formie BTS (build to suit), czyli inwestycja szyta na miarę, która jest formą prowadzenia projektu dla dedykowanego odbiorcy zgodnie z jego wytycznymi odnośnie:

  • funkcjonalności
  • lokalizacji
  • wielkości powierzchni biurowych
  • rodzaju współpracy – długoterminowego najmu lub sprzedaży
00121 sun

Plusem takiego rozwiązania jest niewątpliwie możliwość decydowania przez klienta o najistotniejszych, a nawet najdrobniejszych cechach inwestycji, maksymalizując tym samym wykorzystanie przestrzeni magazynowych, a dodatkowo klient nie musi ponosić kosztów finansowania budowy. Istotnym jest fakt, że BTS charakteryzuje się (w przypadku wynajmu) długim czasem minimalnego trwania umowy sięgającym nawet kilkunastu lat.

Budowa własnego magazynu

W przypadku gdy inwestor zdecyduje o budowie własnej hali, wiele zależy od tego czy ma wystarczająco dużo czasu na jej realizację. Zakładając, że tak pozytywnym aspektem posiadania własnościowego magazynu jest możliwość dostosowania hali bezpośrednio do swoich potrzeb od początkowego stadium projektu. Właściciel ma wpływ na projekt i jego funkcjonalność, może również uwzględnić plany przyszłych inwestycji i ewentualnej rozbudowy. Decyduje o najważniejszych etapach realizacji. Może sam wybrać najdogodniejszą lokalizację zamiast wybierać tylko z dostępnej oferty – nie koniecznie najbardziej optymalnej. Często firmy posiadają w swoim majątku grunty nabyte już wcześniej i mogą przeznaczyć je pod budowę magazynu ograniczając w ten sposób bieżące koszty.

Proces realizacji budowy jest dość skomplikowany i może przysparzać wiele trudności niedoświadczonemu inwestorowi. Dlatego, istnieje wiele możliwości uproszczenia go, jak na przykład przekazanie pieczy nad realizacją inwestycji doświadczonej firmie świadczącej kompleksową usługę przygotowania i realizacji projektu – na przykład w trybie „pod klucz”.. Wówczas na barkach inwestora będą spoczywały jedynie kluczowe decyzje. Po zakończeniu etapu budowy i spłaceniu kredytu, jeśli taki był zaciągany, właściciel staje się właścicielem nieruchomości o wysokiej wartości finansowej i komercyjnej bez konieczności comiesięcznego opłacania czynszu. Przy obecnym wzmożonym zainteresowaniu tego typu nieruchomościami, magazyn może również z powodzeniem zostać wynajęty, stanowiąc tym samym atrakcyjne źródło dochodu.

Czy halę magazynową wynajmować, czy budować?

To pytanie, którego odpowiedź wymaga głębszej analizy w zależności od branży, wysokości dysponowanych środków, polityki firmy itp. Zarówno budowa, jak i wynajem mają swoje mocne i słabe strony. Wynajem na pewno dobrze sprawdzi się w przypadku tych firm, które cenią sobie mobilność, szybkie terminy realizacji lub, które dopiero wchodzą na rynek i nie chcą wiązać się kredytami zaciąganymi na budowę.

Posiadanie własnej hali wiąże się z dłuższymi terminami realizacji, koniecznością posiadania prawa do dysponowania działką na cele budowlane i przeprowadzeniem skomplikowanego procesu inwestycyjnego. Rynek oferuje jednak pewne możliwości uproszczenia tego procesu, na przykład poprzez budowę w specjalnych strefach ekonomicznych na działkach uzbrojonych i z odpowiednim przeznaczeniem w prawnie miejscowym. Budując na własność, inwestor ma też teoretycznie większą swobodę co do wyboru lokalizacji, ponieważ magazyny, które można wynająć są zazwyczaj lokalizowane w pobliżu dużych aglomeracji miejskich i tras komunikacyjnych. W pewnych obszarach odpowiednich magazynów może po prostu nie być. Nieruchomość własna stwarza również możliwość dywersyfikacji źródeł dochodu przedsiębiorstwa poprzez wynajęcie całości lub jej części innemu przedsiębiorcy.

Biorąc powyższe pod uwagę decyzja o budowie lub wynajmie wymaga gruntownej wiedzy na temat własnych potrzeb, możliwości i analizy rynku. Z uwagi na różnorodność uwarunkowań każda inwestycja jest inna. Dlatego, korzystanie z usług doświadczonych firm zajmujących się branżą magazynową może wpłynąć na podjęcie najkorzystniejszego wyboru.

Pozostaje życzyć wszystkim inwestorom trafnych i przemyślanych decyzji, a w przypadku pytań zapraszamy Państwa do kontaktu z przedstawicielami firmy CoBouw.

Aktualności, wydarzenia, komentarze, branżowe czasopisma - bądź na bieżąco. Zapisz się do newslettera portalu logistyczny.com - KLIKNIJ


Zobacz także

Raport: Rynek magazynowy w I połowie 2018 r.
Hossa na rynku nieruchomości udziela się deweloperom
Raport – Rynek magazynowy w I połowie 2018 r.
Raport o sytuacji w sektorze nieruchomości w Europie
REKLAMA

Zapisz się do naszego newslettera

Więcej na temat

163 mln zł budżet na innowacje technologiczne producenta drzwi
Poczta Polska i PKP podpisały list intencyjny o współpracy na rzecz rozwoju usług logistycznych na wspólnych gruntach
Amica otworzyła magazyn wysokiego składowania
DB Schenker przewiezie ponad 100 000 ton elementów
REKLAMA

Nasze czasopisma

TL 2016
mid logo2016
Logo KAIZEN rgb
 

Aktualności

Biblioteka Tekstów

REKLAMA